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國稅局提包租福利 租賃所得租稅優惠
【住展房屋網/綜合報導】財政部北區國稅局提醒,住宅所有權人只要將住宅出租給特定條件對象,便可享有租賃所得租稅優惠,每屋一年最高減免12萬元!透過減稅優惠,提升房東出租意願,也降低房東們的稅務負擔。

據規定,住宅所有權人將住宅出租給符合住宅法第15條規定,接受內政部、其他地方主管機關、地方政府所辦理之住宅租金補貼者,或其他中央機關辦理相關的租金補貼,每屋每月租金收入免稅額度以不超過1萬元為限,超過限額者,只須就每屋每月超過1萬元的部分申報租金收入。

國稅局舉例,假設某甲2019年度1至12月出租1屋,每月租金收入1.5萬元,依住宅法第15條規定每屋每月租金收入於1萬元限額內免納綜合所得稅,某甲應以全年租賃收入總額18萬元,減除12萬元免稅額後,列報租賃收入6萬元,再按該租賃收入的43%計算必要損耗及費用後,核算租賃所得34,200元{[(1.5萬元*12月)-免稅額12萬元]*(1-43%)},併同其他各類所得,辦理2019年度綜合所得稅結算申報。該局特別提醒,必要損耗及費用除可按租賃收入43%計算外,亦可檢據核實減除。

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現金贈與再購屋 節稅效益優於贈與或繼承

#贈與稅 #房市 #節稅 #繼承 #房地合一稅 #理財
好房網News編輯中心/整理報導
SARS事件影響 2006年全台房產贈與量最低約1.9萬戶
2014年推動囤房稅 贈與移轉量新高達4.2萬戶
永慶房產集團根據內政部統計資料庫分析全台主要都會區房產贈與(不含夫妻贈與)情況,自有統計數據觀察,贈與移轉量最低點在2006年,最高贈與移轉量則在2014年達4.2萬戶,與2006年最低1.9萬戶相比,相差2.2倍。
富爸媽寵兒女,做財產配置前,可先試算怎麼贈與才划算(圖/好房資料中心)
房地產今年贈與量大增至近3.5萬棟,房仲業預估,今年因贈與的房地產棟數可能創新高(圖/好房資料中心)
永慶房產集團契約部洪宜寧協理表示,以往國人有土斯有財的觀念根深蒂固,有足夠資金時總會利用購置房產,進行資產配置,之後房產再透過贈與或繼承方式移轉給子女,資產可享節稅效益。自有統計數據觀察,2003年起受到SARS事件影響,房市一度陷入低迷,贈與移轉量也跟著低落,2006年統計最低約1.9萬戶。此外,洪宜寧指出,房產贈與移轉量高點落在2014年前後,期間適逢政府推行囤房稅,引起多屋族提早進行贈與移轉,避免稅負增加,贈與移轉量最高達約4.2萬戶,最高與最低移轉量比較落差2.2倍。
2016年房地合一稅實施 贈與和繼承已非房產節稅最佳方式
屋主贈與前應先試算最佳的節稅方式 避免讓子女售屋繳交更多的稅費
不過,2016年「房地合一稅」正式上路後,未來售屋必須課徵資本利得稅,洪宜寧認為,2016年之後若是透過贈與或繼承取得的房產,因房產取得成本低於市價許多,未來售屋時就需要繳交更高的稅,即使是長期持有來看,非自用持有2年至10年仍須課20%,超過10年者須課15%。
舉例來說,假設有一房地產,市價約3,000萬元,其土地公告現值為800萬元,房屋評定現值為 200 萬元,房地價值合計為1000 萬元,視為當時取得成本的價值。根據房地合一稅規定,房產出售可抵扣維護房屋使用費用,若無相關單據,可以售價的 5% 作扣除。如果子女未來將房產以3,500萬元售出,可以主張抵扣費用為 175 萬元 (3,500 萬元 × 5%)。另外,假設父母贈與子女房地產時,當年度土地公告現值為800 萬元,數年後,已經調漲為1000 萬元,增加的 200 萬元視為土地漲價總數,也是減項之一。
因此,出售房地產的所得計算為:3500萬元(售價)-1000萬元(當時取得成本)-175萬元(維護房屋費用)-200萬元(公告現值漲價總數額) = 交易所得2125萬元。
取得期間在2-10年間,則須繳納425萬元稅費(2125萬元X20%),若超過10年者,則須繳納319萬元稅費(2125萬元X15%)。
●案例試算表
贈與稅試算表(圖/永慶房產集團提供)
2017年1-5月贈與移轉量全台年增一成 北北桃年增13%至15%
建議房產先變現再現金贈與 父母善用每年有440萬元免稅額 節稅更有效
觀察統計發現,今年1-5月贈與情況比去年同期仍有增長一成,其中,台北市、新北市與桃園市分別成長14%、15%與13%,高於全台。洪宜寧分析,雖然去年的贈與移轉量年增率已大減28%,但統計今年1-5月主要都會區贈與情況顯示,北北桃都會區的情況反而有比去年同期增加13%至15%。
洪宜寧提醒,房地合一稅上路後,房產節稅觀念要轉變,避免贈與或繼承,對子女未來出售房產繳納更多稅負的壓力。建議房產先變現之後,再現金贈與給子女,父母可善用每年有440萬元免稅額,提供子女購屋頭期款,在每年分批贈與現金,完成資產配置。
表 2006年以來全台房產贈與件數統計
2006年以來全台房產贈與件數統計(圖/永慶房產集團提供)
表 2006年1-5月主要都會區房產贈與件數統計
2006年1-5月主要都會區房產贈與件數統計(圖/永慶房產集團提供)

 

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房地合一,營利事業出售不動產「新舊制不同」

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2017-05-07
房地合一2016年上路,營利事業出售不動產「新舊制不同」
房地合一2016年上路,營利事業出售不動產「新舊制不同」

 

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示,自2016年1月1日開始,營利事業交易我國境內房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地,其交易所得應按房地合一課徵所得稅。
 
為了讓營利事業能快速及輕鬆地瞭解出售不動產新舊制課稅規定,該局特別整理如下:
 
一、營利事業自2016年1月1日起交易房地,符合下列情形之一者,其交易所得應課徵所得稅:
 
(一)交易房地於2016年1月1日以後取得者。
(二)交易房地於2014年1月1日之次日以後取得,且持有期間在2年以內者。
取得日、交易日之認定時點,係以房屋、土地「完成所有權移轉
登記日」為準,判斷適用房地合一課稅新舊制彙總表。
 
二、在舊制下,土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅,不納入所得稅課稅範圍,僅就房屋部分計算財產交易所得課稅;2016年1月1日起實施新制,房屋、土地均應按實價計算交易所得,減除課徵土地增值稅的稅基(即土地漲價總數額),以其餘額課徵所得稅,因此已課徵土地增值稅的部分,不再納入課徵所得稅,不會有重複課稅的問題,至於已繳納的土地增值稅,則不得再列為營利事業成本費用或損失及扣抵所得稅。
 
三、營利事業依新制計算房地交易時,當年度交易二筆以上之房地者,應逐筆計算,如房地交易所得額為正數,減除土地漲價總數額後餘額為負數者,以零計入營利事業所得額;房地交易所得為損失者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額。
 
舉例說明,甲公司於2016年1月2日取得3筆房地,2016年6月30日全數出售,房地交易所得額(出售房地收入減除成本、費用)如下表,若土地漲價總數額皆為50萬元,逐筆計算3筆房地計入營利事業所得額分別為1,550萬元、0元、-20萬元,合計1,530萬元(1,550萬元-0-20萬元)併入105年度營利事業所得額課稅。(說明如附表2)
 
該局特別提醒營利事業,房地合一稅制於2016年正式上路,適用新制者,應填報105年度營利事業所得稅結算申報書之其他申報書表第C1頁交易符合所得稅法第4條之4、第24條之5規定之房屋、土地及股權之收入、成本、費用、損失明細表(以下簡稱C1頁),如出售土地為舊制、房屋為新制者,其屬房屋部分亦應填報第C1頁。

 

 

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【報稅全攻略】今年所得稅申報6項新規定 夫妻贈屋成本放寬了

 

 

 

檢視相片

今年的所得稅申報有6項新規定,財政部提醒,適用的民眾要以新規定來申報,同時還能達到省稅目標。

台北市國稅局官員表示,這6項新規定包括「夫妻互贈不動產成本放寬」、「員工領到分紅(獎酬)股票可緩課」、「拍賣古董字畫能以賣價6%視為所得」、「非現金捐贈能以實際買價為成本」、「去年對9政黨捐贈可列舉扣除」、「個人智慧財產權收益扣除費用放寬」等。

其中,與房屋有關的就是夫妻互贈不動產成本放寬。資誠會計師洪連盛說,財政部去年3月頒布解釋令,把配偶相互贈與不動產,當房屋出售時,房屋成本可採用「受贈前一次」配偶原始取得的成本,不須以贈與日的評定現值做為成本。

舉例來說,王先生去年1月買進新北市淡水1千萬元房屋,公告的房屋及土地現值為200萬元,而同年6月王先生把房屋贈與給妻子,而妻子在同年12月以1,100萬元賣出。

以往夫妻贈與的房屋成本只能用公告現值計算,以王姓夫婦的個案,妻子賣屋獲利高達9百萬元(即1,100萬元減去200萬元),但新頒佈的解釋令,可把賣屋成本改以丈夫買進的實際成本,如此一來妻子售屋所得就變成100萬元(即1,100萬元減去1,000萬元),兩者相差達9倍,當然稅負也差很多。

至於其他的新規定,同樣也是有利於民眾省稅,以拍賣古董字畫為例,過去課稅稅率高,因此財政部在今年所得稅申報時,改以「賣價6%」作為所得,省下稅額比起以往高許多。

今年報稅的6項規定表

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資料來源:財政部
 
 

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夫妻贈與放寬解釋,出售3千萬土地「房地合一」稅竟可差900萬

夫妻贈與,售3千萬土地「房地合一」稅差900萬

作者:MyGoNews蕭又安 時間:2017-03-18

 

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據財政部2017年3月初最新公告的解釋令,針對夫妻贈與部分有明顯放寬,最大差異就是房地合一上路前取得,上路後才贈與,合併計算持有兩年以上,出售時可以適用舊制,也就是土地增值不用資本利得稅,另外若是房地合一上路後才取得,也放寬贈與時的成本認定標準,以最先的實際取得價格為成本。財政部放寬解釋後,試算夫妻贈與3000萬元的土地,若日後以原價出售,試算可省下400~900萬元的稅金。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據2017年3月2日最新釋出財政部令,解決夫妻贈與後出售,適用新舊制與成本認定的問題,如夫或妻在2015年12月31日前由他人手中購入不動產,並在2016年施行房地合一稅制後,才進行配偶間的「贈與」,其後再行出售給他人,若是「夫妻持有時間」合併計算滿二年以上才出售,放寬可以適用舊制,也就是沒有房地合一稅,等於土地交易不用繳資本利得稅。
 
另外一個大幅放寬的,則配偶自第三人以「市場價格取得」該房地,夫妻間贈與後轉售,則「市價」可認列爲原始取得成本,並非以遠低於市價的土地公告現值當作成本,這點也可以省下許多稅金。
 
狀況一(不考慮可扣除土地漲價總數額之狀況)
夫2012年3月以3000萬元買入土地(2016年土地公告現值一千萬),2016年3月「贈與」給配偶,日後妻於2017年3月以原價3000萬轉售他人,因爲夫妻持有超過兩年以上,直接適用舊制,沒有房地合一稅的問題,且土地免繳所得稅!若是解釋前被認定須課徵房地合一稅,不過合併持有時間超過2年但未滿10年,可能需要繳交20%約400萬元的稅。﹝(3000-1000)*20%=400﹞
 
狀況二(不考慮可扣除土地漲價總數額之狀況)
夫2016年3月以3000萬買入土地(2016年土地公告現值一千萬),2016年4月「夫妻贈與」給妻,妻2017年2月以原價轉售他人,由於適用房地合一新制,不過新的解釋可以採當初取得市價認定,故沒有獲利不用繳稅,但若是解釋前按土地公告現值做為成本課稅,1年內短期轉期出售需課徵45%,稅金高達900萬元。﹝解釋前 (3000-1000)*45%=900﹞
 
曾敬德表示,夫妻贈與不少是出自於節稅規劃,希望利用另一半土增稅自用住宅用地的優惠稅率,此次解釋清楚之後,夫妻贈與後轉售就不必擔心被課重稅。

 

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新婚夫妻首先必須面對的就是居住問題。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

出售配偶贈屋 成本計算鬆綁

#租售 #賣屋 #贈與 #所得稅 #財政部

記者林潔玲╱台北報導

夫妻互贈房地出售,財政部放寬規定,可依原取得時點來計算成本。丈夫經第三人取得房地後贈與給妻子再出售,可依照丈夫原本取得的成本來計算財產交易所得,但因認定時間有可能會提前,民眾須留意是否適用舊制。

夫妻互贈房地出售,財政部放寬規定,可依原取得時點來計算成本。(好房網News記者陳韋帆/攝影)

財政部於2013年11月14日發布解釋令,核釋個人出售因受贈而取得房屋的財產交易所得規定,但由於國稅局有不少案例,因夫妻互贈房地出售後遇到成本認定時點的問題,因此財政部3月再度發布解釋令,核釋個人出售因配偶贈與而取得的房屋、土地,其財產交易損益計算規定。 財政部官員表示,簡單來說,若丈夫買房為1,000萬元,贈與給妻子時依照公告現值降為700萬元,妻子若以1,200萬元出售,在沒有解釋令之前夫妻僅能以1,200萬元減除700萬元,但有解釋令後可以丈夫取的房地的時點認定減除,也就是1,200萬元減除1,000萬元,由於減除時點往前,就有可能適用舊制。

原文網址: 出售配偶贈屋 成本計算鬆綁 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/150156156205.html

 

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自用住宅用地若有營業、出租或戶籍全部遷出者,應自次期改按一般用地稅率課徵地價稅

 

自用住宅用地若有營業、出租或戶籍全部遷出者,應自次期改按一般用地稅率課徵地價稅

 

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】張先生最近收到稅務局的公文,說他原按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地,於2016年6月有營業登記,應自2017年起改按一般用地稅率課徵地價稅。張先生對此深感不解,遂向稅務局詢問。
 
稅務局表示,地價稅自用住宅用地如果有(1)出租、(2)營業或(3)全戶戶籍遷出等情事,經查獲應自適用條件消滅之次期起恢復按一般用地稅率課徵地價稅,並補徵一般用地與自用住宅用地之差額地價稅。
 
該局表示,依土地稅法規定,地價稅自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦妥戶籍登記,而且沒有供出租或營業使用,民眾之自用住宅用地如果供出租、營業使用或全戶戶籍遷出,應於事實變更30日內向土地所在地之稽徵機關申報,恢復按一般用地稅率課徵,以免遭查獲改課補稅及處罰。
 
該局特別提醒民眾,如果經稅務機關改按一般用地稅率課徵地價稅,惟事後戶籍又遷回,或無出租無營業符合自用住宅用地要件者,請於9月22日前重新提出申請,當年即可適用自用住宅用地稅率課徵地價稅,如逾期申請者,自申請之次年期開始適用,請民眾特別留意申請時間,及早適用節稅措施。

 

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