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- May 07 Sun 2017 10:05
房地合一,營利事業出售不動產「新舊制不同」
房地合一,營利事業出售不動產「新舊制不同」
時間:2017-05-07
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示,自2016年1月1日開始,營利事業交易我國境內房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地,其交易所得應按房地合一課徵所得稅。
為了讓營利事業能快速及輕鬆地瞭解出售不動產新舊制課稅規定,該局特別整理如下:
一、營利事業自2016年1月1日起交易房地,符合下列情形之一者,其交易所得應課徵所得稅:
(一)交易房地於2016年1月1日以後取得者。
(二)交易房地於2014年1月1日之次日以後取得,且持有期間在2年以內者。
取得日、交易日之認定時點,係以房屋、土地「完成所有權移轉
登記日」為準,判斷適用房地合一課稅新舊制彙總表。
二、在舊制下,土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅,不納入所得稅課稅範圍,僅就房屋部分計算財產交易所得課稅;2016年1月1日起實施新制,房屋、土地均應按實價計算交易所得,減除課徵土地增值稅的稅基(即土地漲價總數額),以其餘額課徵所得稅,因此已課徵土地增值稅的部分,不再納入課徵所得稅,不會有重複課稅的問題,至於已繳納的土地增值稅,則不得再列為營利事業成本費用或損失及扣抵所得稅。
三、營利事業依新制計算房地交易時,當年度交易二筆以上之房地者,應逐筆計算,如房地交易所得額為正數,減除土地漲價總數額後餘額為負數者,以零計入營利事業所得額;房地交易所得為損失者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額。
舉例說明,甲公司於2016年1月2日取得3筆房地,2016年6月30日全數出售,房地交易所得額(出售房地收入減除成本、費用)如下表,若土地漲價總數額皆為50萬元,逐筆計算3筆房地計入營利事業所得額分別為1,550萬元、0元、-20萬元,合計1,530萬元(1,550萬元-0-20萬元)併入105年度營利事業所得額課稅。(說明如附表2)
該局特別提醒營利事業,房地合一稅制於2016年正式上路,適用新制者,應填報105年度營利事業所得稅結算申報書之其他申報書表第C1頁交易符合所得稅法第4條之4、第24條之5規定之房屋、土地及股權之收入、成本、費用、損失明細表(以下簡稱C1頁),如出售土地為舊制、房屋為新制者,其屬房屋部分亦應填報第C1頁。
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【報稅全攻略】今年所得稅申報6項新規定 夫妻贈屋成本放寬了
【報稅全攻略】今年所得稅申報6項新規定 夫妻贈屋成本放寬了
今年的所得稅申報有6項新規定,財政部提醒,適用的民眾要以新規定來申報,同時還能達到省稅目標。
台北市國稅局官員表示,這6項新規定包括「夫妻互贈不動產成本放寬」、「員工領到分紅(獎酬)股票可緩課」、「拍賣古董字畫能以賣價6%視為所得」、「非現金捐贈能以實際買價為成本」、「去年對9政黨捐贈可列舉扣除」、「個人智慧財產權收益扣除費用放寬」等。
其中,與房屋有關的就是夫妻互贈不動產成本放寬。資誠會計師洪連盛說,財政部去年3月頒布解釋令,把配偶相互贈與不動產,當房屋出售時,房屋成本可採用「受贈前一次」配偶原始取得的成本,不須以贈與日的評定現值做為成本。
舉例來說,王先生去年1月買進新北市淡水1千萬元房屋,公告的房屋及土地現值為200萬元,而同年6月王先生把房屋贈與給妻子,而妻子在同年12月以1,100萬元賣出。
以往夫妻贈與的房屋成本只能用公告現值計算,以王姓夫婦的個案,妻子賣屋獲利高達9百萬元(即1,100萬元減去200萬元),但新頒佈的解釋令,可把賣屋成本改以丈夫買進的實際成本,如此一來妻子售屋所得就變成100萬元(即1,100萬元減去1,000萬元),兩者相差達9倍,當然稅負也差很多。
至於其他的新規定,同樣也是有利於民眾省稅,以拍賣古董字畫為例,過去課稅稅率高,因此財政部在今年所得稅申報時,改以「賣價6%」作為所得,省下稅額比起以往高許多。
今年報稅的6項規定表
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夫妻贈與,售3千萬土地「房地合一」稅差900萬
夫妻贈與,售3千萬土地「房地合一」稅差900萬
作者:MyGoNews蕭又安 時間:2017-03-18
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據財政部2017年3月初最新公告的解釋令,針對夫妻贈與部分有明顯放寬,最大差異就是房地合一上路前取得,上路後才贈與,合併計算持有兩年以上,出售時可以適用舊制,也就是土地增值不用資本利得稅,另外若是房地合一上路後才取得,也放寬贈與時的成本認定標準,以最先的實際取得價格為成本。財政部放寬解釋後,試算夫妻贈與3000萬元的土地,若日後以原價出售,試算可省下400~900萬元的稅金。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據2017年3月2日最新釋出財政部令,解決夫妻贈與後出售,適用新舊制與成本認定的問題,如夫或妻在2015年12月31日前由他人手中購入不動產,並在2016年施行房地合一稅制後,才進行配偶間的「贈與」,其後再行出售給他人,若是「夫妻持有時間」合併計算滿二年以上才出售,放寬可以適用舊制,也就是沒有房地合一稅,等於土地交易不用繳資本利得稅。
另外一個大幅放寬的,則配偶自第三人以「市場價格取得」該房地,夫妻間贈與後轉售,則「市價」可認列爲原始取得成本,並非以遠低於市價的土地公告現值當作成本,這點也可以省下許多稅金。
狀況一(不考慮可扣除土地漲價總數額之狀況)
夫2012年3月以3000萬元買入土地(2016年土地公告現值一千萬),2016年3月「贈與」給配偶,日後妻於2017年3月以原價3000萬轉售他人,因爲夫妻持有超過兩年以上,直接適用舊制,沒有房地合一稅的問題,且土地免繳所得稅!若是解釋前被認定須課徵房地合一稅,不過合併持有時間超過2年但未滿10年,可能需要繳交20%約400萬元的稅。﹝(3000-1000)*20%=400﹞
狀況二(不考慮可扣除土地漲價總數額之狀況)
夫2016年3月以3000萬買入土地(2016年土地公告現值一千萬),2016年4月「夫妻贈與」給妻,妻2017年2月以原價轉售他人,由於適用房地合一新制,不過新的解釋可以採當初取得市價認定,故沒有獲利不用繳稅,但若是解釋前按土地公告現值做為成本課稅,1年內短期轉期出售需課徵45%,稅金高達900萬元。﹝解釋前 (3000-1000)*45%=900﹞
曾敬德表示,夫妻贈與不少是出自於節稅規劃,希望利用另一半土增稅自用住宅用地的優惠稅率,此次解釋清楚之後,夫妻贈與後轉售就不必擔心被課重稅。
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- Mar 09 Thu 2017 10:55
出售配偶贈屋 成本計算鬆綁
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記者林潔玲╱台北報導
夫妻互贈房地出售,財政部放寬規定,可依原取得時點來計算成本。丈夫經第三人取得房地後贈與給妻子再出售,可依照丈夫原本取得的成本來計算財產交易所得,但因認定時間有可能會提前,民眾須留意是否適用舊制。
夫妻互贈房地出售,財政部放寬規定,可依原取得時點來計算成本。(好房網News記者陳韋帆/攝影)
財政部於2013年11月14日發布解釋令,核釋個人出售因受贈而取得房屋的財產交易所得規定,但由於國稅局有不少案例,因夫妻互贈房地出售後遇到成本認定時點的問題,因此財政部3月再度發布解釋令,核釋個人出售因配偶贈與而取得的房屋、土地,其財產交易損益計算規定。 財政部官員表示,簡單來說,若丈夫買房為1,000萬元,贈與給妻子時依照公告現值降為700萬元,妻子若以1,200萬元出售,在沒有解釋令之前夫妻僅能以1,200萬元減除700萬元,但有解釋令後可以丈夫取的房地的時點認定減除,也就是1,200萬元減除1,000萬元,由於減除時點往前,就有可能適用舊制。
原文網址: 出售配偶贈屋 成本計算鬆綁 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/150156156205.html
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- Mar 09 Thu 2017 10:33
3項異動 自用住宅改一般用地課徵地價稅
自用住宅用地若有營業、出租或戶籍全部遷出者,應自次期改按一般用地稅率課徵地價稅
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】張先生最近收到稅務局的公文,說他原按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地,於2016年6月有營業登記,應自2017年起改按一般用地稅率課徵地價稅。張先生對此深感不解,遂向稅務局詢問。
稅務局表示,地價稅自用住宅用地如果有(1)出租、(2)營業或(3)全戶戶籍遷出等情事,經查獲應自適用條件消滅之次期起恢復按一般用地稅率課徵地價稅,並補徵一般用地與自用住宅用地之差額地價稅。
該局表示,依土地稅法規定,地價稅自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦妥戶籍登記,而且沒有供出租或營業使用,民眾之自用住宅用地如果供出租、營業使用或全戶戶籍遷出,應於事實變更30日內向土地所在地之稽徵機關申報,恢復按一般用地稅率課徵,以免遭查獲改課補稅及處罰。
該局特別提醒民眾,如果經稅務機關改按一般用地稅率課徵地價稅,惟事後戶籍又遷回,或無出租無營業符合自用住宅用地要件者,請於9月22日前重新提出申請,當年即可適用自用住宅用地稅率課徵地價稅,如逾期申請者,自申請之次年期開始適用,請民眾特別留意申請時間,及早適用節稅措施。
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